Como licitar serviços de manutenção predial e ar-condicionado na administração pública

A licitação de serviços de manutenção predial e de ar-condicionado no setor público segue a Lei nº 14.133/2021, que classifica esses serviços como comuns de engenharia. O pregão é a modalidade preferencial quando o objeto é padronizado e pode ser descrito de forma objetiva. O planejamento adequado, com Estudo Técnico Preliminar (ETP) e Termo de Referência, é essencial para evitar falhas na contratação.

Como planejar a licitação de manutenção predial e ar-condicionado?

O primeiro passo é elaborar o Estudo Técnico Preliminar (ETP), documento que justifica a necessidade da contratação, define a solução mais adequada e estima custos. No ETP, você deve descrever o objeto (ex.: manutenção preventiva e corretiva de sistemas de ar-condicionado split e central), o quantitativo de equipamentos, a frequência dos serviços e os indicadores de desempenho. A Lei nº 14.133/2021 exige o ETP para toda contratação, exceto nos casos de dispensa de pequeno valor (art. 75).

A contratação de serviços de manutenção predial é considerada serviço comum de engenharia, o que permite o uso do pregão (art. 6º, XIII, c/c art. 29). O Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP) disponibiliza modelos de Termo de Referência para esse tipo de objeto. Um erro comum é classificar o serviço como “serviço de engenharia” e optar pela concorrência, alongando o processo desnecessariamente. Se o serviço for padronizado e puder ser descrito por especificações técnicas objetivas, o pregão eletrônico é mais ágil e econômico.

Outra estratégia é contratar um serviço integrado de facilities, que reúne manutenção predial, ar-condicionado, limpeza e vigilância em um único contrato. Isso pode gerar economia de escala e simplificar a gestão, mas exige um ETP mais robusto para definir o escopo consolidado. Nesse caso, a modalidade pode ser a concorrência, já que o objeto deixa de ser “comum” e passa a exigir maior qualificação técnica.

Quais requisitos técnicos e de habilitação são exigidos?

Na fase de habilitação, a administração pode exigir que a empresa contratada tenha registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho Regional dos Técnicos Industriais (CRT). Isso é lícito porque a manutenção predial envolve atividades de engenharia. No entanto, o Tribunal de Contas da União, em diversos acórdãos (ex.: Acórdão 2.278/2020-Plenário), considera restritiva a exigência de credenciamento do profissional junto ao fabricante do equipamento, pois limita a competição. Portanto, evite incluir essa cláusula no edital.

A implementação do Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) é obrigatória para sistemas de ar-condicionado com capacidade acima de 60.000 BTU/h, conforme regulação sanitária. Embora a Controladoria-Geral da União (CGU) não trate diretamente do PMOC, é boa prática exigir que a contratada apresente o plano e comprove sua execução periódica. No Termo de Referência, especifique a frequência das inspeções (ex.: trimestral) e os parâmetros de qualidade do ar (temperatura, umidade, partículas).

Documento / Exigência	Finalidade	Cuidado
Registro no CREA/CRT	Comprovar habilitação técnica da empresa	Exigir também do responsável técnico (RT)
Atestados de capacidade técnica	Comprovar experiência anterior em serviços similares	Exigir quantitativos mínimos compatíveis com o objeto
PMOC	Garantir qualidade do ar e eficiência energética	Incluir no plano fiscalização periódica
Credenciamento fabricante	Evitar uso de peças não originais	Pode ser considerado restritivo pelo TCU

Como gerir e fiscalizar o contrato de manutenção?

A gestão do contrato exige a nomeação de fiscais técnico e administrativo, conforme orientações do Portal de Compras do Governo Federal. O fiscal técnico verifica a execução dos serviços (ex.: se a manutenção preventiva do ar-condicionado foi realizada conforme o escopo e o cronograma). O fiscal administrativo controla prazos, pagamentos e documentação. Ambos devem registrar as ocorrências em diário de obra ou sistema eletrônico.

A orçamentação deve usar o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI) como referência para preços de mão de obra e materiais. Isso evita sobrepreço e facilita a aprovação dos órgãos de controle. O Tribunal de Contas da União recomenda a utilização do SINAPI como parâmetro oficial (Acórdão 1.793/2021-Plenário). Inclua no contrato a obrigatoriedade de apresentação de composição de custos com base no SINAPI sempre que houver parcela de mão de obra.

Para evitar o pagamento de serviços não executados, utilize ordens de serviço (OS) numeradas, emitidas a cada intervenção. A OS deve conter: data, descrição do serviço, peças trocadas, tempo gasto e assinatura do fiscal. O pagamento só deve ser autorizado após conferência das OS com o cronograma físico-financeiro. Essa prática reduz o risco de desperdício de recursos públicos.

Quando é possível contratar manutenção predial por dispensa de licitação?

A Lei nº 14.133/2021 prevê a dispensa de licitação para serviços de engenharia de até R$ 100.000,00 (art. 75, II). Esse valor é o limite para contratar manutenção predial ou de ar-condicionado sem licitação, desde que o objeto esteja dentro do mesmo exercício financeiro e não haja fracionamento do objeto para burlar o limite.

Mesmo na dispensa, é obrigatório elaborar um Termo de Referência objetivo, com especificações técnicas, quantitativos e critérios de aceitação. Recomenda-se realizar ampla divulgação (ex.: no PNCP e no diário oficial) para buscar pelo menos três propostas, garantindo a vantajosidade da contratação. O Portal de Compras do Governo Federal disponibiliza ferramenta de dispensa eletrônica, que simplifica o processo e aumenta a transparência.

Atenção: a dispensa não elimina a necessidade de fiscalização. O contrato deve prever OS e cronograma, assim como nas contratações licitadas. A CGU e o TCU fiscalizam a regularidade desses contratos diretos, especialmente o cumprimento dos limites de valor e a ausência de fracionamento.

Perguntas frequentes

É obrigatório exigir CREA do contratado?

Sim, para serviços de manutenção predial que envolvam atividades de engenharia, é recomendável exigir registro da empresa no CREA e do responsável técnico como condição de habilitação. Isso está alinhado com a Lei 5.194/66 e com a jurisprudência do TCU.

Como calcular o preço com base no SINAPI?

O SINAPI fornece custos de insumos (mão de obra, materiais) e composições de serviços. Para manutenção predial, utilize as composições específicas de “manutenção de instalações” ou elabore uma planilha de custos com base nos insumos SINAPI, incluindo BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) de até 20% para serviços de engenharia.

Qual o prazo mínimo para realização do pregão eletrônico?

O pregão eletrônico para contratação de serviços comuns de engenharia exige publicação do edital com, no mínimo, 8 dias úteis de antecedência (art. 55, §1º da Lei 14.133/2021). Em casos de dispensa eletrônica, o prazo pode ser reduzido para 3 dias úteis.

A manutenção de ar-condicionado exige PMOC?

Sim, todo sistema de climatização com capacidade acima de 60.000 BTU/h deve ter PMOC, conforme a Portaria GM/MS nº 3.523/98. Exija no contrato que a contratada apresente e execute o plano, com relatórios periódicos de qualidade do ar.

Posso contratar manutenção predial junto com outros serviços por dispensa?

A dispensa por valor (art. 75, II) é por contrato, não por objeto. Se o valor total da manutenção predial ultrapassar R$ 100.000,00 no exercício, a licitação é obrigatória. Não é permitido fracionar o objeto para se enquadrar no limite.